文|春尽安

编辑|文知远

今天咱们来聊一聊，我国房地产市场的定价方式有哪些？及房价影响消费的传导机制有哪些？

(资料图)

一、房地产市场的定价方式

（1）实物资本定价和资本化定价

一般我们认为住房资产有两种定价方式， 实物资本定价方式和资本化定价方式。

实物资本定价应满足以下任意四点：

① 具备价值，而且能够被有效识别出来；

②供给有着无限弹性，不会出现供给短缺的情形；

③存在终端价格约束条件，当价格上涨到一定程度时， 由于需求抑制、政策的干预和替代品等因素会导致价格回落， 回归到资产的基本价值状态；

④使用时间较短，容易轻易退出市场。

实物资本的价格一般不会偏离生产价值太远，不会出现资本化泡沫。

制造业商品一般采取实物资本定价方式。

但是资本化定价的市场价格往往是在其内在价值以上的。

一般来讲， 预期收益越高，支付意愿越高，反之则会降低。

（2）中国住房资产定价方式

在全球范围内，住房价格采用哪种定价方式，没有清晰明确的界定。

住房资产的制造，牵涉到上游众多原材料行业，及下游众多轻工业行业。

住房资产的制造成本是相当透明的，按照实物资本的定义， 住房资产应当采取实物资本的定价方式。

但住房资产的价格往往大幅度偏离制造成本， 在历史长河中多次出现高房价泡沫破裂引发金融系统性风险的事实。

如果将住房资产划分为资本化资产，那么二手房更符合以上定义， 尤其是升值以后的二手房交易。

二手房的交易并没有制造出新的有形资产。

它只是 以房产为媒介进行财富转移，而且升值的二手房价格完全基于心理预期。

我国的住房资产采用资本化定价方式，原因在于：

①房价波动大， 尤其是炒房团的介入，使住房资产周转速度加快， 市场价格形成迅速。

② 住房资产已经不仅拥有居住属性，还存在投资属性乃至投机属性， 心理预期成为房价波动的最终原因；

③与实体经济的关系逐渐弱化，近年来由于金融工具的创新和广泛应用， 购房者可以通过借助抵押贷款，投入住房资产的交易活动。

以实现投资保值的目的，因此房价呈现独立化运行的趋势，减弱了与实体经济运行的联系。

因此 我国的房地产市场，无论是新房还是旧房，都采取资本化定价方式。

二、房价影响消费的传导机制

（1）财富效应

财富效应是指价格水平变化引起消费者财富的实际余额变化。

当价格水平下降，名义财富不变，实际财富将升高，消费者会增加消费。

这是财富效应的最初定义，反过来也可以认为 资产数量不变，价格水平的相对上涨， 会使持有该项资产的投资者拥有更多的财富。

财富自消费理论发展开始，便与消费息息相关。

我国消费者八成左右的财富以住房资产的形式存在。

安土重迁的传统观念、新世纪住房制度的改革和居民收入的不断增加， 住房需求随之上升，许多家庭会通过购买房产来达到资产升值的目的。

而房地产价格的不断上涨也通过增加家庭的财富效应促进了消费的上升。

房地产价格的上涨会显著的促进居民消费，即财富效应。

房价的上涨，会强化有房居民财富预期，增强市场的乐观情绪， 提高居民的边际消费倾向，从需求端推动经济增长。

不过考虑到暂时性收入与持久性收入的区别，在生命周期-持久收入假说的基础引入习惯形成建立消费函数。

可发现只有在中长期，房价上升才能带来的财富效应， 短期的房价波动可能只是暂时性的收入冲击，并不会被纳入平滑消费的行为中来。

房价向上的财富效应的正向影响，要显著高于向下的负向影响，这源自“棘轮效应”或者说攀比效应。

比如 在金融危机期间房价的波动最为剧烈， 金融危机发生过程中，房价的下降在短期内会减少消费。

金融危机之后，房价上涨的财富效应更加明显。

（2）挤出效应

挤出效应是指随着房地产价格的不断上涨， 购买房屋资产以及要支付的首付就会相应的增加。

那么许多买房者以及想要买房的家庭就会通过增加储蓄性存款而达到购买房产的目的。

并且房价上涨也会使得租房者支付更高的租金， 导致购房者以及租房者的流动性约束紧缩， 进而抑制其他非住房商品的消费。

也就是说拥有住房资产的欲望，抵消了即期消费的欲望，住房与消费之间存在显著的替代关系。

房地产价格上涨会使得家庭的债务负担增加。

然后随着年龄的增长和收入的增加， 家庭会将房地产价格上涨带来的资产收益用于储蓄 而不是将其进行消费。

当房地产价格增加时，潜在想要买房者为了买房需要增加家庭储蓄、

而已经购买房产的家庭很难获取房地产贷款从而扩大家庭消费， 因此对消费的抑制效应更大。

因此，房价上涨传导到消费市场，存在正向的财富效应与负向的挤出效应两种渠道。

一部分学者认为财富效应更为显著，另一部分学者认为挤出效应显著高于财富效应。

三、房地产泡沫风险理论

随着金融业与房地产行业的联结逐渐紧密。

房地产价格持续拔高在经济繁荣时可以推动金融业发展， 乃至带动经济进一步增长。

然而从居民的角度来看，房价的严重偏离却大幅度增加了居民的生活成本。

此外， 房地产泡沫的严重堆积还有可能为金融业甚至宏观经济带来灾难 。

房地产市场的资金大部分来源于银行等金融机构。

在房地产行业快速发展的过程中， 银行业是其不可或缺的资金来源。

单就银行的信贷金额来说，房地产业持有的信贷金额占据了银行信贷总额的很大一部分。

由于房地产行业的资金与银行相关联，因此 如果房地产市场状况恶化乃至崩溃，银行资金流会陷入困难乃至破产。

银行又是家庭与企业的一个重要投资途径 ，银行陷入困难会使在银行进行投资与存款的家庭与企业资产受到损失，资产结构遭到破坏。

家庭和企业的资产遭受损失，会直接引起消费的下降。

更严重的， 居民与企业丧失对于金融机构的信心，引发大规模撤资， 就有可能使一系列金融机构陷入困难，最终演变为金融危机。

房地产市场的繁荣引起大量资金涌入，不仅产生了房地产泡沫，还对原有的金融结构造成了冲击。

房地产泡沫的膨胀增大了房地产业违约时发放信贷的金融机构需要承担的成本。

金融系统中的资本大规模地向房地产业倾斜也增加了房价波动时受到影响的资本与企业总量。

这种风险会随着房地产泡沫的膨胀不断累积并通过正反馈机制不断扩大， 在房地产泡沫累积到一定程度时引发更严重的危机。

房价的波动也会干扰银行稳定性，继而引发金融风险 。

房价的上涨和波动的确会增加金融危机发生的概率。

房价偏离对银行稳定性产生的影响是显著的。

在房价看涨的时期， 有房屋作为贷款抵押，银行发放的信贷即使遭遇违约 ，银行也不会遭受太大的损失。

甚至可以保证盈利，因而房价上涨也鼓励了银行对于信贷的发放，信贷发放与房价存在相互促进的效应 ，即房价上涨带来投机机会，投机机会促进信贷发放；

信贷发放又促进房产需求上涨，房产需求上涨再推动房价上升。

这种正循环效应使得房价与信贷不受控制的扩张。

在这种情况下一旦出现房价下跌， 银行信贷违约率上升就会通过庞大的信贷量为银行的资本运作带来巨大的冲基金。

从而使银行资产净值大幅度缩水，从而影响银行乃至金融业的稳定与运行。

由上述内容可知，房地产泡沫和信贷之间存在内在逻辑关系。

价格泡沫就是借款购买资产， 由于风险转移而导致的价格超过基础价值的部分。

房地产泡沫破裂会对现实经济和金融系统的关联产生如下关注点：

①社会资源配置不合理，房价伴随信贷资金涌入而推高， 房价的升高并不会像实体资产一样，带来有形商品量的增加。

它只是参与到资金的再分配中，社会资源的配置效率降低，生产性部门的资金需求得不到满足。

我国目前就存在中小企业融资难问题，而房价因素是一个研究热点；

②金融危机的产生，泡沫经济期间，银行为获得贷款收益，向住房资产需求方提供大量贷款、

泡沫破裂后，贷款者宣布破产来进行风险规避，引发金融、房地产等企业破产 ，个人财富减少，出现经济危机；

③ 宏观政策失效，长期宽松的宏观政策。

如低利率政策导致房价暴涨，泡沫经济末期，央行会缺乏足够的政策手段来刺激经济增长。

如日本在2000年开始就探索零利率甚至负利率政策，仍然无法提振经济，消费者失去投资消费信心，经济发展停滞。

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